Economia
El otro lado de la crisis: por qué los dueños se niegan a ofrecer sus propiedades en alquiler
Encontrar una vivienda para alquilar se volvió una tarea muy compleja en todo el país. Desde que entró en vigencia la polémica Ley de Alquileres sancionada en 2020 se estiman que salieron del mercado de locaciones unas 250.000 unidades. Gran parte de ellas se publican en venta o los dueños las equiparon para ofrecerlas dentro del sistema de alquileres temporarios o turísticos porque otorgan mejor rentabilidad anual.
Un inquilino al que se le vence el contrato o alguien que busca para alquilar por primera vez enfrenta una odisea. En la ciudad de Buenos Aires hay 1.000 departamentos dentro de la oferta en pesos y por el contrario más de 15.000 que se alquilan dentro de la modalidad Airbnb. Pero el drama va de una zona a otra. En el partido de La Matanza, el más grande de la provincia bonaerense, y donde viven 1.837.774 de personas según el Censo 2022, al día de hoy hay menos de 500 viviendas que se alquilan en portales especializados. En Tigre donde viven 447.785 hay menos de 300 y en Lomas de Zamora, con una población de 694.330 se calculan menos de 250, algo sin antecedentes.
En las inmobiliarias hay lista de espera y una persona o familia puede estar hasta 4 o 5 meses en encontrar.
Además los precios vienen aumentando con gran fuerza porque la inflación no da tregua y el Índice de Contratos de Locación (ICL) que regula el Banco Central estableció para mayo que en los ajustes de los precios debía aplicarse un 95,93% de incremento interanual. Pero como los propietarios se cubren del flagelo inflacionario todas las plataformas y consultoras especializadas dan cuenta que los valores subieron por encima del 126% interanual.
Por otro lado crecieron los alquileres informales en todo el país, en donde hay inquilinos que por no poder encontrar donde vivir aceptan dos años de plazo y ajustes semestrales, similares a los contratos que se hacían antes de la ley actual.
Génesis del problema
Desde el punto de vista de los propietarios, el problema se agudizó cuando entró en vigencia el Decreto de Necesidad y Urgencia (DNU) que dictó el poder Ejecutivo Nacional al inicio de la pandemia en marzo de 2020 cuando congeló los aumentos de los alquileres y prorrogó los contratos de locación vencidos -siendo tal vez éstas medidas en algún punto necesarias para afrontar una situación inédita de ese tiempo por la crisis sanitaria-.
Muchos inquilinos deben dejar las viviendas que alquilaron al finalizar el contrato y no saben si encontrarán una casa en el corto plazo. Los dueños disconformes con la actual ley no quieren volver a ofrecer sus viviendas hasta que no se aclare el panoramaEl especialista en derecho inmobiliario Enrique Abatti, presidente de la Cámara de Propietarios de la República Argentina, explicó a Infobae que “allí se comenzó a gestar un calentamiento en el mercado inmobiliario que terminó de eclosionar en julio de 2020 con la sanción de la Ley de Alquileres. Desde la génesis de esta ley ampliamente intervencionista, sobre todo por la fijación de los precios de las locaciones, proyectamos que nada bueno traería en un mercado que de por sí ya venía pactando libremente precios que en la práctica quedaban relegados ante la creciente inflación, pero que entendía que ésas eran un poco las reglas”.
Los dueños de los inmuebles están en contra de los contratos de 3 años de plazo, ajustes anuales y en muchos casos piden más requisitos de los habituales para alquilar una vivienda a una familia o persona. “Lo que en un principio era vitoreado por inquilinos (una vez que el Congreso nacional sancionó la ley en 2020) y diversas asociaciones que los nuclean, ahora es fuertemente rechazado porque se dan cuenta que cuando celebran un contrato no saben si dentro de un año lo van a poder pagar. Lo usual era que los contratos de vivienda se actualicen en forma escalonada, conociendo desde el primer momento las partes cuál iba a ser el monto del alquiler en todo el contrato”, amplió Abatti.
Hay muchos inmuebles que los propietarios destinaban a locación tradicional, que ahora –por estar ubicados en zonas “turísticas” como barrios de Monserrat, Palermo o Puerto Madero en CABA, Mar del Plata, Córdoba, Salta o San Carlos de Bariloche– se alquilan “temporariamente”, o por estar en zonas cercanas con universidades, se destinan a estudiantes extranjeros por el tiempo que dure la carrera o el postgrado.
Debe tenerse en cuenta que en las locaciones temporarias lo usual es que sea el propietario quien se hace cargo de todos los gastos de la vivienda
Para Abatti “este crecimiento de la locación turística o para el cumplimiento de una finalidad determinada se debe a cuestiones coyunturales de nuestra economía: 1) normalmente este tipo de alquileres rinden más que las locaciones tradicionales de vivienda, y a la vez, son más baratos que un hotel, 2) el precio de nuestra devaluada moneda frente al dólar hace que haya mucho más turismo extranjero, que es quien termina alquilando estos inmuebles, 3) existe un boom de estudiantes extranjeros que vienen a capacitarse a nuestro país y los dueños pueden cobrarles más que un contrato tradicional y 4) que se celebran contratos por períodos breves, lo que permite ajustar con frecuencia los valores”.
Causas para no destinar la propiedad
Propietarios sostienen que la actual ley (se espera que se reformule y aunque el Gobierno nacional lo anunció en el Congreso nacional duermen 36 propuestas para reformarla pero por ahora no hay nada que indique que sea en breve) los desprotege al máximo.
Buscar una vivienda para alquilar es una tarea difícil. Propietarios piden que la Ley de Alquileres se reformule o derogue. Aun así, no se sabe si su efecto hará mejorar la oferta de inmediato“Está asociada con la inseguridad jurídica para recuperar nuestras propiedades ante desalojos por no pago de los inquilinos por más de dos o tres meses. La incertidumbre política a corto plazo y los desequilibrios económicos son una tormenta perfecta que hace que no tengamos ganas de ofrecer inmuebles en alquiler tradicional”, relató a Infobae Germán Matienzo, miembro de la agrupación Propietarios Unidos de Argentina.
Argumentan que para que vuelva a crecer la oferta sería clave evitar regulaciones como la ley actual y crear un marco jurídico para desalojos rápidos, lo que facilitaría las exigencias a los inquilinos a la hora del contrato.
“La ley hace agua por todos lados, por ejemplo es el único Ahora 12 sin intereses con inflación del 130%, el mes de garantía (lo abona el inquilino al inicio del contrato) que no alcanza siquiera para pagar los servicios o expensas. El inquilino puede cancelar sin multa alguna, entre otros desequilibrios, por eso debe derogarse antes de llegar a oferta 0”, acotó Matienzo.
Dueños de viviendas sostienen que los alquileres hasta antes de 2020 funcionaban bien porque había acuerdo de partes, si el trato no convenía el inquilino tenía la posibilidad de buscar otro inmueble pues la oferta era abundante. Por ejemplo en CABA era común que por mes se ofrecieran unos 7.000 inmuebles en promedio.
Casos
Ana F., quien tiene un departamento en el barrio de Flores, dijo a Infobae que “los propietarios no queremos alquilar inmuebles en locación tradicional, por dos motivos muy importantes: el precio se fija por un año y no se tiene en cuenta la desvalorización monetaria en pesos, y no sabemos cuánto vamos a ir cobrando a lo largo de los 3 años, solo sabemos el precio de inicio, y lo demás es un contrato a ciegas. El plazo es demasiado largo no disponemos del inmueble en caso de necesitarlo, venderlo en un problema con el inquilino adentro, y si el precio quedó muy abajo, la espera es una tortura”.
Reclaman que hay que derogar la actual ley. Lo más importante sería, volver al plazo de los dos años, o incluso 1 año, como máximo, eso animaría a los propietarios a disponer del inmueble en caso de quedar con el valor del alquiler muy debajo de la inflación.
Esta propietaria dijo que recuperó su vivienda hace poco tras un conflicto que incluyó juicio por desalojo. “Nos hicieron un desastre. La estamos reparando pero pensamos en alquilarla de forma temporal o turística”, agregó.
Hay muchas dudas e incertidumbre en el mercado inmobiliario. Algunos expertos hablan que se podría llegar a oferta 0 en pocas semanas (Foto: Getty Images)Otra experiencia la contó Hilda L., quien también está reparando su vivienda ubicada en Salto, ciudad de la provincia de Buenos Aires. “No la alquilo más por ahora. La inquilina la terminó usando para un taller de costura, que jamás nos pidió autorización. Y para que se vaya tuvimos que pagarle un local a unas cuadras del centro de Salto y recién allí dejó la propiedad”.
Se trata de una especie de PH con dos plantas y patio. “Nos llamaba la atención que siempre nos pagaba al principio de mes pero jamás nos dejaba entrar a la propiedad. Y descubrimos que nunca apagaban las luces, cuando pasábamos con mi esposo nos llamaba la atención eso. Y después por una conocida dimos con una empleada que iba a trabajar a este taller que funcionaba de manera ilegal y en la casa que heredé de mis padres. Fue traumático cuando entramos y vimos cómo estaban el living, el comedor, los dormitorios, todo sucio y roto”, concluyó Hilda.
José Luis Cieri para Infoveloz
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Economia
Massa anunció un alza de más de 40% en los topes de facturación para el Monotributo desde julio
Economia
Ganancias, monotributo y deuda: la agenda de Massa en una semana en la que buscará cerrar el acuerdo técnico con el FMI
El ministro de Economía, Sergio Massa, mantuvo hoy un encuentro con los miembros de su equipo en el Palacio de Hacienda tras su regreso de China, ocasión en la que los funcionarios revisaron los temas de la agenda de la próxima semana, como el lanzamiento de nuevos regímenes de promoción y otras medidas económicas.
Massa y su equipo tienen pensado lanzar esta semana los nuevos regímenes de promoción de la industria automotriz y de premios y créditos al monotributo, según manifestó el ministro en un mensaje de su cuenta de Twitter.
También está programado el lanzamiento de las transferencias a cooperativas agrícolas y avícolas de los programas de promoción, anuncios respecto al pago de Ganancias en el medio aguinaldo y una presentación del estado de las denuncias de evasores cambiarios. Por último, el ministro anticipó que esta semana se anunciará el canje voluntario de títulos con vencimiento en el tercer trimestre, para mejorar el financiamiento del Sector Público Nacional.
Massa y su equipo tienen pensado lanzar esta semana los nuevos regímenes de promoción de la industria automotriz y de premios y créditos al monotributo
Participaron en el encuentro los secretarios Gabriel Rubinstein (Política Económica); José Ignacio de Mendiguren (Desarrollo Productivo): Eduardo Setti (Finanzas); Juan José Bahillo (Agricultura); Ricardo Casal (Legal y Administrativo); Flavia Royón (Energía); Matías Tombolini (Comercio); Fernanda Ávila (Minería); Marco Lavagna (Asuntos Económicos financieros internacionales); Juan Manuel Cheppi (Economía del Conocimiento).
También estuvieron Leonardo Madcur (jefe de asesores); Guillermo Michel (director de Aduanas); Carlos Castagneto (titular AFIP); Lisandro Cleri (vicepresidente del Banco Central) y Germán Cervantes (subsecretario de Política y Gestión Comercial).
El acuerdo técnico con el Fondo Monetario también formó parte de la agenda local que retomó el ministro de Economía. Este lunes hubo reuniones virtuales con la contraparte técnica del FMI en el Palacio de Hacienda, que estuvieron encabezadas por el jefe de asesores del Ministerio de Economía Leonardo Madcur y el viceministro de Economía Gabriel Rubinstein. Se espera que la semana próxima viaje una primera delegación de funcionarios del ministerio y que más adelante se sume el ministro.
Alberto Fernández recibió a Miguel Pesce este lunesMassa reaparecerá este martes en un seminario organizado por el Ministerio de Obras Públicas en el Centro Cultural Kirchner y que tendrá además presencias de otros ministros, entre ellos Eduardo “Wado” de Pedro, y funcionarios del equipo económico y que versará sobre la pregunta “¿Qué Argentina queremos ser?”, en términos de transporte, logística, infraestructura, desarrollo urbano y energía y otros temas.
Massa abrirá el encuentro mañana a las 10; y lo cerrará el presidente Alberto Fernández, el miércoles a las 11.45. En la apertura y clausura del seminario, en el CCK, estará también presente el organizador, el ministro de Obras Públicas, Gabriel Katopodis. Los dos días de debates incluirán un “Panel Federal” con gobernadores el martes a las 18.
Se prevén anuncios respecto al pago de Ganancias en el medio aguinaldo y una presentación del estado de las denuncias de evasores cambiarios. Por último, el ministro anticipó que esta semana se anunciará el canje voluntario de bonos
Según aseguraron desde la organización, las jornadas se presentarán como un “espacio para pensar el modelo de país necesario para dar respuesta a las demandas presentes y, a la vez, potenciar sus capacidades a largo plazo y fijar un horizonte de progreso para las próximas generaciones”, informaron fuentes oficiales.
Por su lado el presidente Alberto Fernández recibió este lunes al titular del Banco Central Miguel Pesce, con quien hicieron un balance del viaje a China en el que se anunció una ampliación del swap de monedas con el Banco Popular de ese país.
“En el encuentro analizaron los resultados de la gira junto al ministro de Economía, Sergio Massa, que incluyó reuniones con el presidente del Banco de la República Popular de China (PBC), Yi Gang, y la titular del Nuevo Banco de Desarrollo (NDB) de los BRICS, Dilma Rousseff”, mencionaron desde la Casa Rosada.
Infobae
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Economia
Alquileres imposibles: según una encuesta, el 63% de los inquilinos se endeudaron para acceder a la vivienda
Alquilar es cada día más difícil, se sabe. Según una nueva encuesta privada se determinó que el pago del alquiler se lleva una porción cada vez más grande de los ingresos mensuales: más de la mitad de los hogares inquilinos sufren aumentos por fuera de lo que establece la Ley de Alquileres sancionada en 2020 y se endeudan para poder pagar. Esta precariedad económica y habitacional quedó en evidencia por los resultados de un relevamiento que realizó un grupo de organizaciones en el Área Metropolitana de Buenos Aires (AMBA).
De la investigación surgió que el 63% de los hogares declara estar endeudado con familiares o particulares y la mayor parte de esa deuda es utilizada para pagar el alquiler de la vivienda que habitan. Además, los hogares cuyo principal sostén son mujeres están más endeudados con familiares y amigos.
Esta información está en línea con la situación que atraviesa el sector inmobiliario. La oferta de viviendas en alquiler se desplomó. Según algunas consultoras en sólo un año se retiró del mercado el 30% de inmuebles.
Propietarios disconformes con la actual normativa no quieren volver a alquilar sus inmuebles; prefieren venderlos y ofrecerlos en locación temporaria. Otra distorsión sin antecedentes son los aumentos de precios que superan el 126% interanual en la mayoría de las zonas de la Argentina, muy por encima del 95,93% que marcó el Índice de Contratos de Locación (ICL) que reguló el Banco Central para mayo.
La Asociación Civil por la Igualdad y la Justicia (ACIJ) junto al Centro de Estudios Legales y Sociales (CELS), el Instituto de Geografía de la Universidad de Buenos Aires (UBA), el Centro de Estudios Urbanos y Regionales (CEUR) del Conicet, la Escuela Interdisciplinaria de Altos Estudios Sociales (Idaes) de la Universidad de San Martín (Unsam) y la Red Contested Territories hicieron el relevamiento sobre la situación de los hogares inquilinos de la Ciudad de Buenos Aires y los partidos del Gran Buenos Aires.
La encuesta también refleja uno de los principales problemas socioeconómicos del universo de inquilinos: la alta incidencia del alquiler sobre sus ingresos. Hay un 6% más de inquilinos empleados que en 2021, pero lo que ganan alcanza cada vez para menos. A pesar de trabajar más, una porción cada vez más alta de sus ingresos es para pagar el alquiler. En 2021 el 24% de los hogares destinaba más de la mitad de sus ingresos, en 2022 esa proporción de hogares aumentó al 32 por ciento.
Desde el equipo de la ACIJ informaron a Infobae que la crisis en el mercado del alquiler se profundizó en los últimos años. Un estudio del economista Sergio Rosanovich muestra que la caída del stock de viviendas ofertadas para alquilar se inició en 2019 y se afianzó con la irrupción de la pandemia y la entrada en vigencia del decreto 320/20 (que determinó el congelamiento de los alquileres, la renovación compulsiva de los contratos y la suspensión de los desalojos por un año). “La suba de los precios de alquiler se asocia con esa retracción de mercado, la alta volatilidad cambiaria y la inflación creciente desde 2018; todos estos factores se profundizaron en los últimos años y, con ellos, los problemas del mercado de alquiler”, dijeron desde ACIJ.
Para hacer rentable la inversión en viviendas, miles de propietarios -tentados por la posibilidad de cobrar en dólares, optan por locaciones temporarias o turísticas- retirando sus unidades del mercado de alquiler tradicional. “El alquiler regular en pesos, aunque recuperó rentabilidad respecto de años anteriores, es significativamente menos rentable que el orientado al turismo. Este último también es ilegalmente empleado para el alquiler residencial, precarizando las opciones de locación residencial que prevé la Ley de Alquileres. Como señala el informe, un altísimo porcentaje de quienes alquilan lo hacen en condiciones muy lejanas a las regulaciones vigentes”, ampliaron desde la ACIJ.
El mercado de alquileres de residencia permanente funciona de tal manera que ofrece soluciones habitacionales cada vez más precarias. El 35% de las personas inquilinas respondió en la encuesta que no alquila una vivienda completa, sino una habitación, y más de la mitad, lo hace sin contrato escrito.
Especialistas sostienen que la Ley de Alquileres, es la culpable de los problemas actuales del acceso al mercado de alquiler, obviando, entre otros factores determinantes, el contexto macroeconómico de altísima inflación y devaluación.
Pero la ley fue sancionada justamente porque el mercado funcionaba mal y los hogares inquilinos demandaban más protección. Entre otras medidas, la nueva legislación aumentó los contratos a tres años y estableció un mecanismo para evitar que los aumentos queden librados a la negociación entre locador y locatario. El informe precisa que la mitad de los hogares inquilinos encuestados alquila sin contrato escrito y más del 60% asume aumentos por fuera de la ley. Esto es así incluso entre aquellos que alquilan por inmobiliaria: el 11% manifestó hacerlo sin contrato, y el 33,2% que les impusieron aumentos por fuera de la ley.
Cómo se sale de la encrucijada
Hay propietarios que no quieren volver a poner su vivienda en locación tradicional hasta que no se aclare el panorama económico. Otros los retiran en tanto no haya normas de desalojo exprés por no pago de los inquilinos que adeuden más de tres meses. Los inquilinos deben hacer malabares para, primero, encontrar una vivienda y, luego, pagar regularmente los altos precios.
“Mientras la inflación sea superior al 100%, es esperable que el alquiler suba en esa proporción. Asimismo, que los precios de compra-venta estén dolarizados y los alquileres en pesos, en contextos de devaluación, desincentivan la oferta”, dijeron en ACIJ, planteando la necesidad de que se implementen políticas complementarias que, por un lado, incentiven la oferta de alquiler privado y, por otro, generen respuestas habitacionales a partir de la producción pública.
Sobre si debe eliminarse el método de ajuste a través del ICL, desde la ACIJ concluyeron lo siguiente: “Desde una perspectiva de derechos, privilegiaríamos el derecho de acceso a la vivienda de inquilinas e inquilinos, por sobre el de renta. Sería más adecuado que el incremento se vincule a los ingresos familiares que a la inflación”.
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