Hablemos de Consorcios
Inspección General planteó requisitos para habilitar la gastronomía en terrazas de edificios
La Subsecretaría de Inspección General expuso una serie de requisitos a ser incorporados en el proyecto de la Coalición Cívica a través del cual se busca habilitar la gastronomía en terrazas de edificios comerciales y residenciales, con la intención de menguar el impacto en el entorno y garantizar condiciones de seguridad.
En el informe al que accedió 0223, el Departamento de Seguridad Industrial y Comercial -dependiente de Inspección General- planteó que en el diseño del proyecto se proceda a “identificar los medios de ingreso/egreso” y de los “elementos de seguridad” exigibles en la ordenanza que debate la Comisión de Industria. A su vez, expuso la realización de diversos informes como los de evaluación de impacto ambiental, informes acústicos e informes de siniestralidades.
El reporte se da en el marco del proyecto para crear el Programa de Terrazas y Miradores Gastronómicos y Culturales, por el cual se habilitaría el desarrollo de emprendimientos gastronómicos en terrazas, patios internos y externos de edificios, tanto comerciales como de vivienda de propiedad horizontal.
Entre otros, el proyecto original de la Coalición Cívica plantea como requisitos para el funcionamiento de los denominados rooftops la conformidad de los copropietarios del consorcio, accesos y sistemas de elevación adecuados, un protocolo de circulación, contar con espacio de carga y descarga independiente, y la correspondiente habilitación de Bomberos.
Hasta el momento, el proyecto generó miradas contrapuestas en las dos áreas que habían intervenido con informes solicitados por la Comisión de Industria. El presidente del Emtur, Bernardo Martín -también militante de la Coalición Cívica- había indicado en enero que “desde un aspecto exclusivamente turístico, la posibilidad de habilitar estos sectores no solo es una muestra del avance en esta materia que se vive en Mar del Plata, sino que además suma una propuesta original, única y moderna dando un marco a los encuentros espontáneos y a los eventos organizados de los que somos anfitriones de forma permanente”.
in embargo, en diciembre la Dirección General de Obras Privadas, dependiente de la Secretaría de Obras, expuso un “cierto reparo” a la iniciativa surgida del bloque oficialista. Si bien el área se mostró abierta en los casos de los edificios de uso comercial, pidió “cumplir las medidas de seguridad antisiniestral” y adelantó que serán necesarias adaptaciones de las estructuras para el nuevo uso, considerando la instalación de cocinas, vestuarios y baños, entre otros.
Para retomar su tratamiento, los concejales aguardan que lleguen otros informes que se solicitaron al Cuartel Central de Bomberos, Cámara de Administradores de Propiedad Horizontal y Defensa Civil; cuyos aportes serán claves para evaluar la factibilidad del programa y, de ser necesario, incorporar modificaciones.
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Economia
Alquileres imposibles: según una encuesta, el 63% de los inquilinos se endeudaron para acceder a la vivienda
Alquilar es cada día más difícil, se sabe. Según una nueva encuesta privada se determinó que el pago del alquiler se lleva una porción cada vez más grande de los ingresos mensuales: más de la mitad de los hogares inquilinos sufren aumentos por fuera de lo que establece la Ley de Alquileres sancionada en 2020 y se endeudan para poder pagar. Esta precariedad económica y habitacional quedó en evidencia por los resultados de un relevamiento que realizó un grupo de organizaciones en el Área Metropolitana de Buenos Aires (AMBA).
De la investigación surgió que el 63% de los hogares declara estar endeudado con familiares o particulares y la mayor parte de esa deuda es utilizada para pagar el alquiler de la vivienda que habitan. Además, los hogares cuyo principal sostén son mujeres están más endeudados con familiares y amigos.
Esta información está en línea con la situación que atraviesa el sector inmobiliario. La oferta de viviendas en alquiler se desplomó. Según algunas consultoras en sólo un año se retiró del mercado el 30% de inmuebles.
Propietarios disconformes con la actual normativa no quieren volver a alquilar sus inmuebles; prefieren venderlos y ofrecerlos en locación temporaria. Otra distorsión sin antecedentes son los aumentos de precios que superan el 126% interanual en la mayoría de las zonas de la Argentina, muy por encima del 95,93% que marcó el Índice de Contratos de Locación (ICL) que reguló el Banco Central para mayo.
La Asociación Civil por la Igualdad y la Justicia (ACIJ) junto al Centro de Estudios Legales y Sociales (CELS), el Instituto de Geografía de la Universidad de Buenos Aires (UBA), el Centro de Estudios Urbanos y Regionales (CEUR) del Conicet, la Escuela Interdisciplinaria de Altos Estudios Sociales (Idaes) de la Universidad de San Martín (Unsam) y la Red Contested Territories hicieron el relevamiento sobre la situación de los hogares inquilinos de la Ciudad de Buenos Aires y los partidos del Gran Buenos Aires.
La encuesta también refleja uno de los principales problemas socioeconómicos del universo de inquilinos: la alta incidencia del alquiler sobre sus ingresos. Hay un 6% más de inquilinos empleados que en 2021, pero lo que ganan alcanza cada vez para menos. A pesar de trabajar más, una porción cada vez más alta de sus ingresos es para pagar el alquiler. En 2021 el 24% de los hogares destinaba más de la mitad de sus ingresos, en 2022 esa proporción de hogares aumentó al 32 por ciento.
Desde el equipo de la ACIJ informaron a Infobae que la crisis en el mercado del alquiler se profundizó en los últimos años. Un estudio del economista Sergio Rosanovich muestra que la caída del stock de viviendas ofertadas para alquilar se inició en 2019 y se afianzó con la irrupción de la pandemia y la entrada en vigencia del decreto 320/20 (que determinó el congelamiento de los alquileres, la renovación compulsiva de los contratos y la suspensión de los desalojos por un año). “La suba de los precios de alquiler se asocia con esa retracción de mercado, la alta volatilidad cambiaria y la inflación creciente desde 2018; todos estos factores se profundizaron en los últimos años y, con ellos, los problemas del mercado de alquiler”, dijeron desde ACIJ.
Para hacer rentable la inversión en viviendas, miles de propietarios -tentados por la posibilidad de cobrar en dólares, optan por locaciones temporarias o turísticas- retirando sus unidades del mercado de alquiler tradicional. “El alquiler regular en pesos, aunque recuperó rentabilidad respecto de años anteriores, es significativamente menos rentable que el orientado al turismo. Este último también es ilegalmente empleado para el alquiler residencial, precarizando las opciones de locación residencial que prevé la Ley de Alquileres. Como señala el informe, un altísimo porcentaje de quienes alquilan lo hacen en condiciones muy lejanas a las regulaciones vigentes”, ampliaron desde la ACIJ.
El mercado de alquileres de residencia permanente funciona de tal manera que ofrece soluciones habitacionales cada vez más precarias. El 35% de las personas inquilinas respondió en la encuesta que no alquila una vivienda completa, sino una habitación, y más de la mitad, lo hace sin contrato escrito.
Especialistas sostienen que la Ley de Alquileres, es la culpable de los problemas actuales del acceso al mercado de alquiler, obviando, entre otros factores determinantes, el contexto macroeconómico de altísima inflación y devaluación.
Pero la ley fue sancionada justamente porque el mercado funcionaba mal y los hogares inquilinos demandaban más protección. Entre otras medidas, la nueva legislación aumentó los contratos a tres años y estableció un mecanismo para evitar que los aumentos queden librados a la negociación entre locador y locatario. El informe precisa que la mitad de los hogares inquilinos encuestados alquila sin contrato escrito y más del 60% asume aumentos por fuera de la ley. Esto es así incluso entre aquellos que alquilan por inmobiliaria: el 11% manifestó hacerlo sin contrato, y el 33,2% que les impusieron aumentos por fuera de la ley.
Cómo se sale de la encrucijada
Hay propietarios que no quieren volver a poner su vivienda en locación tradicional hasta que no se aclare el panorama económico. Otros los retiran en tanto no haya normas de desalojo exprés por no pago de los inquilinos que adeuden más de tres meses. Los inquilinos deben hacer malabares para, primero, encontrar una vivienda y, luego, pagar regularmente los altos precios.
“Mientras la inflación sea superior al 100%, es esperable que el alquiler suba en esa proporción. Asimismo, que los precios de compra-venta estén dolarizados y los alquileres en pesos, en contextos de devaluación, desincentivan la oferta”, dijeron en ACIJ, planteando la necesidad de que se implementen políticas complementarias que, por un lado, incentiven la oferta de alquiler privado y, por otro, generen respuestas habitacionales a partir de la producción pública.
Sobre si debe eliminarse el método de ajuste a través del ICL, desde la ACIJ concluyeron lo siguiente: “Desde una perspectiva de derechos, privilegiaríamos el derecho de acceso a la vivienda de inquilinas e inquilinos, por sobre el de renta. Sería más adecuado que el incremento se vincule a los ingresos familiares que a la inflación”.
Infoveloz
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Hablemos de Consorcios
Cuánto se han disparado los alquileres en las mayores ciudades de América Latina y qué posibilidades hay de que bajen
Para muchas personas se ha vuelto una misión imposible encontrar una vivienda para alquilar por la escalada de precios en América Latina y otras partes del mundo.
Con las cicatrices que ha dejado la ola inflacionaria mundial, los salarios han perdido poder adquisitivo, mientras el costo del crédito ha aumentado a niveles récord.
Como es más caro comprar una vivienda con un préstamo hipotecario por el frenético aumento en las tasas de interés, muchos prefieren arrendar y eso empuja el precio de los alquileres hacia arriba.
Aunque los mayores aumentos han ocurrido en el último año, la tendencia alcista comenzó al terminar la pandemia de covid-19.
“Una parte de los precios altos se explica como una recuperación después de su caída durante la pandemia”, le dice a BBC Mundo Vinicius Oike, analista del Grupo QuintoAndar.
“Los precios bajaron y subieron siguiendo la forma de una U”, apunta.
Pero hay ciudades, apunta, donde los valores sí han escalado mucho más arriba de una simple recuperación.
Según los datos que maneja QuintoAndar, considerando los precios publicados en los avisos de plataformas online, entre marzo de 2022 y marzo de 2023, el costo promedio de arrendar un departamento subió en Buenos Aires 126%, en Ciudad de México 12%, en Sao Paulo 11,2%, en Quito 10,9%, en Ciudad de Panamá también 10,9% y en Lima 6,3%.
“Es la ley de la selva”
Con una inflación interanual de casi 109%, Argentina es el país más afectado del Cono Sur.
“Me cuesta muchísimo pagar el alquiler”, cuenta Paula Serenelli, jefa de hogar de 35 años que vive junto a su hijo en Villa Lugano, Buenos Aires.
“El año pasado me lo subieron 90% y este año vendría otro aumento mayor. Esto es una barbaridad“.
Algo parecido le ocurrió a Gastón Levy, de 38 años, que vive en Palermo, una zona de Buenos Aires con alto poder adquisitivo donde no es extraño que la renta supere la subida de la inflación.
“A mi me subieron 87%, que es bueno si lo mirás con respecto a la inflación que fue más alta”, dice. “Pero otra gente cae en el típico aumento del 60% cada seis meses”.
Si bien existe una ley que regula el mercado de los alquileres, “en la práctica no funciona”, dice Gervasio Muñoz, presidente de la Asociación de Inquilinos. “Es la ley de la selva el alquiler en Argentina”.
Expertos pronostican que en la medida que no baje la inflación del país, tampoco bajarán los precios de la renta en Buenos Aires.
En el resto de las mayores economías de la región, la escalada inflacionaria está golpeando con fuerza a las familias, pero muy lejos de los dramáticos niveles que experimenta Argentina.
“Estoy buscando para rentar y está difícil”
En México, donde la inflación ha estado rondando el 10%, el precio de las rentas en la capital ha seguido una tendencia similar o un poco superior al aumento general del costo de vida.
“Las rentas se han ajustado entre un 10% y un 15% promedio”, dice Leonardo González, analista inmobiliario de la firma propiedades.com, refiriéndose al aumento de los valores.
El incremento de precios se explica, según González, por el aumento general de la inflación, una menor demanda por créditos hipotecarios (lo que hace que más personas busquen alquilar) y una creciente preferencia por las viviendas con más espacio para trabajar desde casa.
FUENTE DE LA IMAGEN,GETTY IMAGES
En barrios muy específicos de la capital, donde viven personas con mayor poder adquisitivo, los incrementos en el precio de la renta han subido a niveles de hasta 40%, cuenta el experto.
Esa escalada se relaciona con la llegada de los “nómadas digitales” que, en muchos casos, reciben salarios en dólares.
Los barrios más céntricos se están “gentrificando”, dice Óscar García, quien vive en Colonia del Valle y cuyo departamento subió un 30%.
“Estoy buscando para rentar y está difícil”, cuenta, porque han llegado muchos extranjeros que pueden pagar altos precios y hay viviendas que se rentan exclusivamente para Airbnb.
Las proyecciones de expertos apuntan a que el precio de la renta en Ciudad de México seguirá aumentando.
“2023 se va a caracterizar por una tendencia alcista de precios. Proyectamos un aumento promedio del 12%“, dice González, aunque advierte, depende mucho de qué pase con la inflación general del país.
En otras capitales de Latinoamérica los aumentos en el precio del alquiler han sido menores.
Menos que el IPC
Cuando se renueva el contrato de arriendo en Colombia, el precio debería subir según la tasa de inflación registrada en diciembre del año inmediatamente anterior.
Si esa norma se cumpliera siempre, entonces los valores actuales deberían experimentar una subida del 13%, que fue el IPC (Índice de Precios al Consumidor) de diciembre de 2022.
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Sin embargo, en la práctica, se dan negociaciones que habitualmente no siguen esa tendencia.
El problema, señalan quienes se dedican al negocio de la renta, es que muchas veces salen perdiendo los propietarios de una vivienda al bajar los precios, especialmente cuando el arriendo es fundamental para sus ingresos.
“Para muchas personas lo que reciben del arriendo es su pensión”, cuenta Liliana Báez, agente inmobiliaria independiente en Bogotá.
“Nos ha tocado hacer acuerdos con los arrendatarios y no subir el IPC completo”, explica.
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La otra cara de la moneda son los arrendatarios que no tienen cómo pagar una subida del 13% en el precio de su alquiler.
Finalmente la negociación es la que define el aumento de precio real, señala Sergio Olarte, economista principal del banco Scotiabank Colpatria.
Aunque el Departamento Administrativo Nacional de Estadística, DANE, no ha publicado datos de precios de arriendos separados por ciudades, Olarte estima que Bogotá ha seguido la tendencia a nivel nacional, con un incremento cercano al 7%.
El comportamiento de los precios a futuro dependerá en gran medida de lo que ocurra con la inflación general del país.
El boom de los microapartamentos
Entre las megaciudades de Latinoamérica está Sao Paulo, el mayor centro comercial y financiero de Brasil.
Ahí el valor de los arriendos ha subido cerca de un 11% en el último año, según la empresa Grupo QuintoAndar.
FUENTE DE LA IMAGEN,VITACON
Después de la pandemia, se produjo una especie de boom de las propiedades en Sao Paulo, tanto en el mercado de venta como en el de alquileres.
Las personas, especialmente los más jóvenes, se han volcado a conseguir los llamados microapartamentos, que pueden tener hasta menos de 30 metros cuadrados y que suelen estar construidos cerca de las estaciones de metro.
Estos microapartamentos, pese a tener un mínimo espacio habitacional, son costosos porque los clientes prefieren pagar por una buena ubicación que les permita evitar los atascos en el tráfico.
Y mirando hacia el futuro, los expertos plantean que es probable que su valor continúe aumentando por la falta de suelo disponible para construir en las zonas más apetecidas.
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Si hay pocos terrenos disponibles y mucha demanda, el resultado es un aumento en los valores de la venta y el alquiler.
“Es casi imposible que los precios no sigan subiendo”
Pese a la crisis política y económica que atraviesa Perú, los precios en el mercado de alquileres en Lima no han caído.
La subida es menor en comparación a otras ciudades latinoamericanas, pero la tendencia promedio continúa al alza, a pesar de las grandes diferencias que existen entre un distrito y otro.
“Durante este año todos los distritos están en precios por arriba de la pre-pandemia”, explica Luciano Barredo, gerente de Marketing de la empresa Grupo Navent.
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Al analizar los precios ofrecidos en los anuncios de alquiler, la subida promedio del último año en Lima llega a un 6,3%.
Sin embargo, señala Barredo, el valor publicado en los anuncios suele bajar producto de las negociaciones.
Entonces, teniendo eso en mente, la subida en Lima se acerca más bien a un 2,8%, explica el especialista.
En este fenómeno, argumenta, influyen factores como la inflación general -que el año pasado cerró en un 8%-, la baja en la venta de casas por las altas tasas de interés en los créditos hipotecarios, el tipo de cambio y el contexto político del país que ha generado incertidumbre.
En Lima el aumento de precios ha sido más moderado que en otras capitales.
A este panorama también se suma que “en Lima Metropolitana hay muy pocos terrenos disponibles y los materiales de construcción han subido mucho de precio después de la pandemia”, dice Barredo.
En ese contexto, “es casi imposible que los precios no sigan subiendo”.
Santiago: por debajo de la inflación
Con un nivel de inflación cercano al 10% en abril, el valor de los alquileres no ha seguido esa tendencia en la capital de Chile.
“El precio del arriendo creció mucho menos que la inflación”, dice Daniel Serey, gerente de Estudios del portal inmobiliario TOCTOC.
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“Para el bolsillo de las personas el metro cuadrado de arriendo subió un 2,1%, pero si lo miramos desde otro punto de vista, el precio en realidad cayó”, afirma Serey.
¿Cómo se explica esa divergencia? El analista argumenta que en Chile muchos arriendos se fijan en relación a cuánto sube o baja una unidad de medición llamada Unidad de Fomento, más conocida como la UF.
Entonces, “si corregimos el precio del arriendo por la inflación y lo pasamos a UF, en realidad el precio cayó 9,5%”.
Como sea que se miren los números, el punto es que en Santiago el valor de los alquileres no ha subido como está ocurriendo en otras capitales.
“El precio del arriendo no está subiendo en este minuto porque la situación habitacional está compleja”, comenta Serey.
“El mercado de la vivienda en Chile está sometido a una presión muy fuerte porque hay un déficit habitacional muy grande. Estamos viviendo un fenómeno de explosión de la vivienda informal, de los campamentos”, agrega.
“La situación económica está más frenada. Menos gente compra vivienda y lo único que les queda es recurrir al mercado del arriendo”, dice el analista.
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Mientras las constructoras sigan creando nuevos proyectos, los precios van a estar contenidos, agrega. Pero si la industria deja de construir viviendas al ritmo que lo ha hecho hasta ahora, los precios van a subir.
En el caso de las ciudades latinoamericanas donde el valor de los arriendos ha subido velozmente, Vinicius Oike proyecta que “el mercado debería enfriarse” este año y el próximo, en la medida en que el crecimiento económico será menor.
Mucho dependerá de cómo evolucione la combinación del crecimiento, la inflación y las tasas de interés en cada país, además de las novedades económicas que puedan llegar desde el frente externo.
BBC NEWS EN ESPAÑOL
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