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Opinión

Nueva ley de alquileres : Análisis sobre las modificaciones al actual régimen

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La actualización del precio en base a un porcentaje variable, beneficia o perjudica al inquilino?.

El 11 de Junio 2020, se sanciono en el Senado la nueva Ley de Alquileres.

Para los ansiosos, les anticipo que todavía no fue publicada en el boletín oficial y una vez que eso suceda, restará su reglamentación por el Poder Ejecutivo, lo que nos brinda unas semanas para entender cómo será su aplicación y sus efectos sobre el mercado inmobiliario.

Las principales modificaciones al actual régimen,  son las siguientes:

– El plazo mínimo del contrato se amplía de dos a tres años, con las excepciones del artículo 1199 del Código Civil y Comercial de la Nación.

– El mes anticipado y el depósito de garantía no pueden ser mayores al equivalente a un mes de alquiler, respectivamente.

– Las expensas ordinarias quedan a cargo del inquilino y las extraordinarias debe pagarlas el propietario.

– En cuanto a la garantía, el inquilino debe proponer al menos dos alternativas entre título de propiedad inmueble, aval bancario, seguro de caución, fianza o garantía personal del locatario (recibo de sueldo, certificado de ingresos).

– En la fijación del valor de los alquileres solo se admiten ajustes anuales, que deben seguir un índice conformado en partes iguales por el IPC (índice de precios al consumidor) y el RIPTE (remuneración imponible promedio de los trabajadores estables).

– Se impone la obligación de registrar el contrato en AFIP.

Entonces

En una primera aproximación, el aumento del plazo mínimo de locación a 3 años y la limitación en el poder de negociación sobre las actualizaciones anuales del canon locativo, en principio podría entenderse como una interferencia en el derecho de propiedad del locador, en franca violación del art 17º CN.

Más allá de eso, lo cual exigirá un análisis jurídico más extenso que excede a este primer intento, intentare demostrar porqué, a mi juicio, quienes se verán perjudicados con estas modificaciones serán, principalmente, los inquilinos.

-) En primer término, el cálculo de los aumentos anuales, se realiza sobre los indicadores del año anterior (sería imposible calcular sobre el del año en curso toda vez que dichos índices se publican a mes vencido y  el total anual recién se publica en los primeros meses del año próximo).

Entonces, a modo de ejemplo, sabiendo que el IPC 2019 fue de 53,8% y el RIPTE 2019 de 39,6%, (conforme lo informan en las páginas web de dominio público) en coeficiente de actualización para un contrato cuyo segundo año hubiese iniciado a principios del año 2020 sería de un 46,7%.

Sabiendo que es (o era) de práctica que las actualizaciones se pactaban en un 30% anual se entiende claramente que el perjuicio recae en el inquilino.

Para que se entienda, un contrato suscripto en Febrero 2019 con un canon mensual  de $ 10.000 pesos, con la vieja fórmula, se actualizaba en Febrero 2020 a $ 13.000, mientras que con la  nueva ley el aumento será de $ 14. 670.-

Sin perjuicio de que, como todos sabemos, muchos alquilan la misma propiedad a un mismo propietario durante un largo periodo, ya sin contrato y con aumentos irrisorios, pues la mayoría de los dueños privilegian inquilinos cumplidores y cuidadosos, antes que intimaciones y desalojos.

Esta realidad se verá alterada, toda vez que la ley, de orden público, impone un actualización determinada.

En segundo lugar, al ser una ley nacional que se aplica en todo el país, sus presupuestos son de aplicación obligatoria en todas las jurisdicciones.

En lugares donde no era de práctica que el inquilino abone las expensas ordinarias (como por ej en Mar del Plata) ahora se impone que cargue con dichos gastos, que bien sabemos que representan un gasto altísimo y variable (con tendencia siempre a aumentar)

En tercer lugar, al estipularse que los contratos deban ser registrados en AFIP, los gastos que esto genere, serán obviamente absorbidos por los inquilinos en el precio del alquiler.

Como bien sabemos, estas nuevas regulaciones harán que muchos propietarios decidan momentáneamente no alquilar sus inmuebles, lo que, obviamente, producirá una menor oferta y en consiguiente aumento en el precio de los que si se ofrezcan en alquiler.

Por ultimo, tampoco debemos pecar de ingenuos y dejar de considerar que hoy, la medición del IPC y el RIPTE están en manos de quienes, no hace mucho, nos aseguraban que teníamos menos pobres que Alemania.

Claramente esta falta de certeza y la incertidumbre que causa en ambas partes (inquilino-propietario) respecto de un elemento esencial del contrato, como es su precio, generara, a mi juicio, enormes dificultades en el ambiente inmobiliario.

Nuevamente quedara demostrado que, sin perjuicio de las buenas intenciones que tenga, cuando el Estado interviene en un mercado privado, solo genera perjuicios.

 

Ezequiel A. Perazzo

Abogado Tº 15 F 356º

CAMDP

 

foto tapa : minuto fueguino

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Opinión

El impuesto a la riqueza es confiscatorio, ahuyenta inversiones y se trata de la idea menos oportuna de la historia

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El capital privado es el único vehículo válido para la generación de riqueza; gravarlo de esta manera lesionará esa capacidad cuando más se la necesita

Carlos Heller y Maximo Kirchner, los impulsores del impuesto

El nuevo aporte extraordinario que se está discutiendo en la Cámara de Diputados tiene una serie de preceptos que desde su génesis representan una expresión de deseos profundamente ideologizada que no respeta los principios básicos de la tributación y que atentan contra la hasta ahora pacífica doctrina de la Corte Suprema de Justicia de la Nación en materia de legalidad, confiscatoriedad y capacidad contributiva. Es un atropello al derecho inalienable de la propiedad privada que se da, además, en un contexto de retracción de la inversión privada en el país y de avance del sector público.

Se está creando un impuesto de manera retroactiva, gravando un patrimonio al 31/12/2019, cuando no había ley, por lo tanto, no hay hecho imponible alguno

Propiedad Privada

Resulta importante recordar que el derecho a la propiedad privada está consagrado en nuestra Constitución a lo largo de su articulado. Es la manifestación básica del estado de derecho y, por esa razón, todo el sistema jurídico argentino se asienta sobre este precepto de las democracias modernas. A partir de él se construye la idea de justicia y equidad y se estructuran atributos de la sociedad que no pueden ser desconocidos bajo ningún punto de vista, ni bajo ninguna excusa. Y mucho menos desde el propio Estado.

Principio de legalidad

El principio de legalidad es el que permite no tener impuestos sin ley. Es tan básico que lleva siglos poniendo límites al Estado para que ningún “monarca” pueda excederse en su pretensión en desmedro su pueblo.

Se trata de una expresión de deseos profundamente ideologizada que no respeta los principios básicos de la tributación

Esta definición tan simple no parece haber sido tenida en cuenta en la discusión del llamado impuesto a la riqueza. Se está creando un impuesto de manera retroactiva y gravando un patrimonio al 31/12/2019, cuando no había ley. O sea, no hay hecho imponible.

Esto ya ha sido recogido por la doctrina que ha ratificado un principio básico de la Carta de Juan sin Tierra del año 1215. Sí, del año 1215. Han existido grandes tragedias en la historia desde aquel momento como para que esta pandemia nos haga desconocer nuestro sistema de derechos. Hacerlo parece una perspectiva utópica, desubicada, simplista y poco inteligente.

No confiscatoriedad

El pretendido impuesto a la riqueza recae sobre el mismo sujeto, en el mismo lugar y al mismo momento que el Impuesto sobre los Bienes Personales. Por eso, podrán ponerle el nombre más creativo e inspirado que quieran nuestros diputados, pero lamentablemente se trata del mismo tributo. Claro, potenciado y en contra de los propios contribuyentes.

Bajo esa definición se puede aplicar la defensa de la no confiscatoriedad como un límite totalmente objetivo y determinable. Sin esos límites al Estado se está violando el derecho sustancial a la propiedad, llevándonos sin escalas a pensar en el reino del revés de Maria Elena Walsh. Sin eufemismos, literal.

Este proyecto que se está debatiendo, y que se va a aprobar, es un atropello a las garantías constitucionales, está profundamente ideologizado y cuyas consecuencias serán la judicialización, y un repelente de la inversión privada

En varios fallos –como “Harilaos de Olmos, Adelia”, 31/10/45–, la Corte consideró configurada la confiscatoriedad (en el caso de impuestos patrimoniales) cuando absorbe una parte sustancial de las utilidades producidas por el bien gravado (inmueble en el caso), así como aquellas que constituyen al rendimiento normal medio de una correcta explotación del mismo.

Capacidad Contributiva

La capacidad contributiva es aquella manifestación legal que determina que “si no existe no hay impuesto”.

Partir de la capacidad contributiva es lo que permite que se pueda magnificar la capacidad de pago de los ciudadanos. El Estado puede pretender un impuesto del 100% sobre un determinado bien, pero si ese bien no existe, lo recaudado será cero.

Esta definición ha sido consagrada en nuestro país a partir de la doctrina. No surge de la literalidad de un artículo específico de la Carta Magna, pero sí de su hermenéutica. Es un pilar básico del Estado de Derecho.

La falta de un discurso consistente hacia el futuro económico del país hace que sea prácticamente imposible saber cómo se va a afectar la recaudación directa de este impuesto en desmedro de la recaudación futura

En este proyecto de impuesto a la riqueza se pretende alcanzar una capacidad contributiva que ya no existe, dado que la fotografía que se le sacará al patrimonio de los contribuyentes es al 31 de diciembre del año pasado. En la causa “Navarro Viola” (19/12/1989) la Corte así lo entendió. Ese caso trata del impuesto a los activos financieros sancionado en junio de 1982, que gravaba los activos financieros de propiedad de personas físicas al 31/12/1981. La demandante había donado los activos en abril de 1982. La Corte consideró que no tenía la capacidad contributiva requerida por el impuesto.

Este proyecto que se está debatiendo, y que se va a aprobar, es un atropello a las garantías constitucionales, está profundamente ideologizado. Sus consecuencias serán la judicialización y un repelente de la inversión privada.

Por su parte, incorporar sujetos no residentes que poseen inversiones en el país, como se pretende, lesiona la capacidad de inversión de esos recursos en el flujo de los negocios, pues de ninguna manera se descontarán de la fortuna del accionista. El impuesto saldrá de la caja de un negocio que debería invertir en lo que hace, no en el Estado.

Asimismo, la falta de un discurso consistente hacia el futuro económico del país hace que sea prácticamente imposible saber cómo se va a afectar la recaudación directa de este impuesto en desmedro de la recaudación futura. El capital privado es el único vehículo válido para la generación de riqueza; gravarlo con un impuesto de estas características lesionará esa capacidad en el momento en el que más la necesitamos.

Por último, vale aclarar que toda la dirigencia política, incluso la oposición, presentó un proyecto para gravar a estos patrimonios sin proponer ninguna alternativa que realmente facilite la creación de empleo y aliviane el peso del Estado en esta raquítica y agonizante economía.

Estoy en contra de este impuesto. Y no por defender a los ricos, si no porque pienso todos los demás argentinos.

El autor es fundador de Sasovsky & Asociados

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¿EL DÓLAR?: SENCILLO COMO LOS NIÑOS

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Las medidas del gobierno para frenar la compra de dólares por parte de la población no son otra cosa que un intento desesperado por frenar la sangría de reservas de un BCRA agotado. Muy desprolijo.

 

Desde hace semanas se especulaba con que el gobierno buscaría frenar el drenaje constante de reservas que producía el dólar ahorro. Y evidentemente en eso andaban…

Ayer mismo sosteníamos en estas páginas que el dólar ahorro había llegado para quedarse mucho tiempo, seguros de ello por las afirmaciones oficiales de que así sería y puntualizando en la nota el nivel de recaudación fiscal que su presencia representaba.

¿Cómo puede entonces tomarse una medida tan desprolija, con tantas señales contrapuestas y más preguntas que respuestas por parte de la gente y los mercados?. Vaya como ejemplo el hecho de que en la resolución de la AFIP se sostiene que el nuevo régimen entra en vigencia en el día de hoy y en la del BCRA fija esa fecha en el 1° de setiembre. Esto solo fue suficiente para que hoy nadie supiese que hacer y los bancos se encontrasen con la necesidad de acomodar sus sistemas informáticos sin saber que fecha aplicar a las operaciones.

Las expectativas acerca del techo que puede buscar el dólar blue es otro de los items que pone en duda la eficiencia de la maniobra oficial. Y aunque sería prudente esperar algunas semanas para ver el resultado final todo hace pensar que el paralelo va a buscar un nuevo precio y que, de no mediar la aparición de alguna medida política que sirva para calmar os nervios del mercado, la nueva cotización puede ser sorprendente. Pero…¿cuál medida puede lograr un efecto balsámico si viene de un gobierno que hace apenas 24 hs., y en boca del propio ministro de Economía Martín Guzmán, aseguró que no habría ninguna nueva restricción para la compra del dólar ahorro?.

Habrá que esperar ahora una batería de medidas complementarias que sirvan para entender el nuevo escenario. Pero todos percibimos que esta decisión -que además calca aquel principio de un cepo que ya lleva siete años allá por 2013 cuando a instancias de Ricardo Etchegaray la entonces presidente Cristina Fernández ordenó a Axel Kicillof su implementación- es solo una nueva vuelta de tuerca a la Argentina que vive mordiendo su propia cola. Y que tendrá los mismos resultados que cosechó hasta ahora.

En la cuestión del dólar parece necesario entonces aplicar aquello de «sed sencillos como los niños» que Jesús espetó a sus apóstoles cuando estos complicaban con sus interpretaciones el análisis de las cosas más simples: el problema argentino fue, es y tal vez sea para siempre que gasta más dólares de los que produce, desprecia el valor de su propia moneda y deja todo en manos de un estado ineficiente y prebendario.

Es decir, hace todo lo contrario de lo que es necesario para lograr un desarrollo constante y sostenido. Como si el cepo se lo hubiésemos puesto a nuestra inteligencia y a nuestro destino.

Nada menos….

FUENTE LIBRE EXPRESION

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¿A quién le sirve tanto enfrentamiento en la sociedad?

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La creciente tensión que se vive en la Argentina parece calzar a la perfección a quienes miden las posibilidades políticas a partir de una sociedad quebrada.

Partamos de una afirmación: Mauricio Macri, Cristina Fernández de Kirchner, así como sus principales espadas, pueden ser más o menos egocéntricos, caprichosos, amantes del poder por sobre todas las cosas, limitadamente respetuosos del orden constitucional…pero no son tontos. Nadie llega a la presidencia de la república siéndolo, aunque haya en la historia varias muestras de aquellos que, una vez en el poder, lo parecieron.

Leen la realidad tal cual es y deciden en consecuencia. Si conviene o es necesario modificarla, ambos ex presidentes buscarán producir los hechos que sean útiles a sus designios. Pero si por el contrario concluyen que el escenario existente es el que más posibilidades les brinda, no dudarán en mantener un status quo que les permita acceder a los objetivos.

La pandemia, como disparador de un hartazgo previo, produjo en sus primeras semanas un efecto que muchos deseaban pero nadie atinaba a encaminar: por un corto tiempo pareció que la grieta que divide a la sociedad comenzaba a cerrarse.

La imagen del presidente compartiendo escenario con Horacio Rodríguez Larreta, la cordialidad y el trabajo en conjunto y la búsqueda de un objetivo común ponían frente a los ojos de los argentinos ese país que sigue siendo el sueño de una inmensa mayoría silenciosa que solo raramente sabe hacerse escuchar.

Pero ese país que corría al encuentro no le servía a ninguno de los dos líderes…

Ambos saben que mantienen un férreo manejo de un tercio de los votantes, por lo que solo será necesario convencer a la mayor cantidad posible de los integrantes del restante para lograr o consolidar sus objetivos políticos. Y por eso Cristina tironea, con notorio éxito, a Alberto Fernández hacia posiciones extremas y Mauricio exagera los gestos para poner en evidencia su actual lejanía del Jefe de Gobierno de la CABA. Alejar al presidente de Larreta, y viceversa, garantiza un escenario en el que las cabezas políticas de ambos espacios seguirán teniendo el protagonismo.

Solo la inteligencia de los moderados y la sociedad independiente expresándose con claridad podrá, en un tiempo prudencial que no aparece hoy fácil de determinar, volver las cosas a ese «antes» que se rompió con el anuncio de la quita de fondos coparticipables a la ciudad de Buenos Aires pero que claramente ya venía crujiendo desde que Cristina levantó el perfil y Macri volvió al país. Ambos percibieron el peligro que para ellos representaba el corrimiento de la sociedad hacia el terreno del acuerdo y rápidamente obraron en consecuencia.

Y lograron su objetivo. Ese que una vez más hace certero el adagio que sostiene que los polos se atraen o la regla que afirma que las paralelas se juntan en el infinito….

Solo a ellos le sirve que las cosas sean así y se disponen, con la fuerza de sus liderazgos, sus mañas y miseria, a arrastrarnos a todos al fango de su Argentina partida al medio.

Aunque todos terminemos perdiendo el presente y seguramente el futuro.

ADRIAN FREIJO

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